Việc thuê mặt bằng kinh doanh là một trong những quyết định quan trọng nhất khi kinh doanh trong lĩnh vực F&B. Không cần phải nói quá nhiều, mặt bằng có thể đóng vai trò quyết định đến khoảng 50% thành công hoặc thất bại của doanh nghiệp. Tuy nhiên, việc tìm kiếm một mặt bằng đẹp và thuận tiện cho kinh doanh chỉ là bước khởi đầu. Do vậy, các chủ quán cần phải đối mặt với thách thức thêm khi đặt bút ký hợp đồng thuê mặt bằng.
Vậy cần phải trang bị thêm những kiến thức. các loại giấy tờ và thủ tục nào để có thể thuê được mặt bằng chất lượng, giá cả phải chăng? Hãy cùng Trung tâm đào tạo pha chế HM đi tìm hiểu trong bài viết hôm nay nhé!
1. Thế nào là một hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh F&B?
1.1. Hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh là gì?
Hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh là một thỏa thuận bằng văn bản về việc thuê một không gian hoặc mặt bằng để triển khai hoạt động kinh doanh. Đây là một hợp đồng chuyển giao quyền sử dụng một hoặc một số tài sản cụ thể. Theo đó, bên cho thuê chịu trách nhiệm chuyển nhượng mặt bằng, nhà và tài sản theo thỏa thuận để bên thuê sử dụng trong một khoảng thời gian cụ thể. Trong quá trình này, bên thuê được quyền sử dụng tài sản theo mục đích đã thỏa thuận và thực hiện thanh toán tiền thuê đều đặn theo định kỳ.
Khác biệt so với các hợp đồng thuê khác, hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh thường có thời gian thuê lâu dài và mức giá được xác định trước hàng tháng. Theo Bộ Luật Dân sự năm 2015, hợp đồng này được xem là hợp đồng song vụ và hợp đồng thuê tài sản được thể hiện từ Điều 472 đến Điều 482, bao gồm các thông tin cơ bản như vị trí mặt bằng, thời hạn thuê, giá thuê mặt bằng, chuyển giao tài sản, cũng như quyền và nghĩa vụ của cả hai bên.
Tuy nhiên, mặc dù lý thuyết nói rằng tất cả các bên đều bình đẳng trước pháp luật, thực tế cho thấy bên thuê có thể mắc phải khó khăn nếu không hiểu rõ các điều khoản trong hợp đồng một cách tỉ mỉ, đầy đủ và chính xác. Để tránh rủi ro không mong muốn, các chủ quán cần xem xét kỹ lưỡng nội dung, điều khoản thỏa thuận và các phụ lục của hợp đồng để đảm bảo rằng cả hai bên đều có lợi ích đúng đắng, công bằng.
1.2. Các loại hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh
Có bốn loại hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh được xây dựng dựa trên các tiêu chuẩn, giới hạn quyền và nghĩa vụ thực hiện cho cả hai bên, bao gồm:
Thuê Gộp
- Dịch vụ thuê mặt bằng này bao gồm tất cả các chi phí như chi phí thuê mặt bằng, chi phí hoạt động, thuế bất động sản, v.v.
- Sau khi hợp đồng kết thúc, chủ mặt bằng có thể điều chỉnh chi phí hoạt động và thay đổi điều kiện thuê trước khi ký hợp đồng mới để gia hạn thuê.
Thuê Ròng
- Ngược lại với thuê gộp, dịch vụ này không bao gồm các chi phí hoạt động.
- Bên thuê chịu trách nhiệm thanh toán các chi phí như tiền điện, tiền nước, tiền wifi, ngoài chi phí thuê mặt bằng cơ bản.
Thuê Gộp Đã Điều Chỉnh
- Hợp đồng này kết hợp giữa thuê gộp và thuê ròng, tức là một số chi phí hoạt động được phân chia giữa cả hai bên.
- Thông thường, bên cho thuê chịu trách nhiệm về tài sản và sửa chữa cơ bản, trong khi bên thuê chịu chi phí thuê mặt bằng và các chi phí về cơ sở vật chất.
Thuê Theo Phần Trăm
- Trong loại hợp đồng này, bên thuê thanh toán chi phí cơ sở vật chất và một phần trăm dựa trên tổng doanh thu hàng tháng.
- Thường áp dụng cho doanh nghiệp bán lẻ, hợp đồng này tạo điều kiện thanh toán dựa trên hiệu suất kinh doanh.
2. Lưu ý khi ký hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh F&B
2.1. Nghiên cứu mặt bằng chuẩn bị thuê
Hiển nhiên, trước khi quyết định thuê mặt bằng kinh doanh trong lĩnh vực F&B, việc xem xét tính phù hợp của mặt bằng với hoạt động kinh doanh là vô cùng quan trọng. Một mặt bằng kinh doanh hiệu quả cần đáp ứng nhiều yếu tố quan trọng, bao gồm: vị trí thuận lợi, chất lượng mặt bằng cao cấp, cơ sở hạ tầng đầy đủ, khu vực phù hợp với đối tượng khách hàng mục tiêu và có tiềm năng phát triển lâu dài. Đặc biệt, mặt bằng cần phải điều chỉnh với khả năng tài chính của doanh nghiệp để tối ưu hóa chi phí vận hành mà không ảnh hưởng đến hiệu suất kinh doanh.
Ngoài ra, việc kiểm tra và đảm bảo đầy đủ giấy tờ cần thiết là quan trọng để đảm bảo rằng mặt bằng không gặp phải vấn đề pháp lý nào. Ví dụ, việc kiểm tra xem mặt bằng bạn đang chuẩn bị thuê có đang bị thế chấp tại ngân hàng nào không là một bước quan trọng. Điều này giúp bạn tránh được các vấn đề pháp lý có thể gây trở ngại cho hoạt động kinh doanh trong tương lai.
2.2. Thuê mặt bằng cũng cần hiểu rõ chủ mặt bằng
Chủ mặt bằng sẽ là đối tác chiến lược của bạn trong suốt thời gian thuê. Vì vậy, ngoài việc nghiên cứu và hiểu rõ ưu – nhược điểm của mặt bằng trước khi lựa chọn, bạn cũng nên nắm vững mọi thông tin liên quan đến chủ mặt bằng (thường được gọi là bên A trong hợp đồng). Quan trọng nhất, bạn có thể yêu cầu xem các tài liệu chứng minh quyền sở hữu của chủ mặt bằng, nhà hay không gian cho thuê hoặc xác nhận rằng chủ sở hữu đã ủy quyền hợp pháp cho họ để cho thuê mặt bằng đó.
Bỏ qua chi tiết này có thể khiến bản hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh mà bạn vừa ký kết trở nên rủi ro về mặt pháp lý cho bên thuê mặt bằng. Thực tế, đã có nhiều trường hợp nghiêm trọng xảy ra khi bên cho thuê không phải là chủ sở hữu hợp pháp của mặt bằng cho thuê. Trong tình huống như vậy, khi mặt bằng là tài sản chung, một người tự quyết định cho thuê mà không có sự đồng thuận hoặc ủy quyền từ bên kia có thể gây tranh chấp và dẫn đến việc hợp đồng thuê mặt bằng của bạn trở nên không hợp lệ. Những thiệt hại về tài chính và hoạt động kinh doanh có thể làm ảnh hưởng đến bạn, đặt bạn vào thế nguy cơ đối mặt với quyết định của tòa án.thiết
2.3. Thời hạn thỏa thuận trong hợp đồng thuê mặt bằng
Trong trường hợp thuê nhà để ở, thường thì bên thuê có quan điểm đơn giản về thời hạn thuê trong hợp đồng, như là 3 tháng, 6 tháng, 1 năm, 3 năm, v.v. Tuy nhiên, khi đối mặt với việc thuê mặt bằng kinh doanh trong lĩnh vực F&B, thời gian thuê cần được xem xét với một quan điểm dài hạn hơn để đảm bảo kinh doanh hiệu quả. Để đạt được sự nhận thức từ khách hàng và thành công trong lĩnh vực F&B, các chương trình quảng bá và chu kỳ hoạt động ổn định thường cần một khoảng thời gian từ 3-6 tháng trước khi quán bắt đầu thu hút đông đảo khách hàng. Đối với các thương hiệu mới, việc thu hồi vốn thường mất ít nhất 2-3 năm.
Do đó, khi ký hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh F&B, quan trọng là bạn cần tìm kiếm một mặt bằng có thời hạn thuê ít nhất là 1 năm, thích hợp nhất là từ 5-10 năm để có đủ thời gian để thu hồi vốn và đạt được lợi nhuận. Sau khi hết thời gian thỏa thuận ban đầu, có thể xem xét việc điều chỉnh lại thời hạn thuê mặt bằng. Một mặt bằng cho phép thuê lâu dài, có chi phí thuê theo tháng và mức đặt cọc thấp thường là lựa chọn tốt nhất. Để đảm bảo quyền lợi của mình, quan trọng là bạn kiểm tra kỹ mọi điều khoản và làm rõ những điểm không rõ, không thống nhất liên quan đến thời hạn hợp đồng.
2.4. Tiền thuê mặt bằng
Thỏa thuận về tiền thuê mặt bằng đóng vai trò quan trọng và không thể thiếu trong nội dung của hợp đồng thuê. Đây cũng là một khía cạnh có thể gặp vấn đề nhất nếu không có sự đồng thuận từ đầu giữa các bên. Do đó, việc trao đổi thông tin cẩn thận với chủ mặt bằng là quan trọng, bao gồm các điều sau:
- Số tiền thuê mặt bằng là bao nhiêu?
- Cần đặt cọc trước bao nhiêu tiền thuê mặt bằng?
- Phương thức thanh toán tiền thuê sẽ sử dụng tiền mặt hay chuyển khoản?
- Thời hạn thanh toán là bao lâu? Hàng tháng, hàng quý, mỗi 6 tháng hay mỗi năm?
- Thời điểm cụ thể cho quá trình thanh toán?
Cuối cùng, đừng quên xem xét chi phí thuê mặt bằng kinh doanh để đảm bảo rằng nó phù hợp với khả năng tài chính của bạn. Thường thì, chi phí thuê mặt bằng nên đứng trong khoảng 5-10% tổng vốn đầu tư, giúp bạn tối ưu hóa chi phí đầu tư, đồng thời đảm bảo khả năng thu hồi vốn và lợi nhuận trong tương lai. Ví dụ, nếu vốn đầu tư giới hạn là 200 triệu, thì chi phí mặt bằng nên dao động từ 10-20 triệu để đạt được mức thuê hợp lý nhất.
2.5. Thỏa thuận về trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng
Quy định về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà được miêu tả trong Điều 132 của Luật Nhà ở (năm 2014). Theo quy định này, trong thời hạn thuê như đã thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được tự ý chấm dứt hợp đồng và thu hồi nhà ở/mặt bằng đang cho thuê, trừ các trường hợp được quy định cụ thể (khoản 2 Điều 132). Ngược lại, bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng nếu bên cho thuê không hỗ trợ sửa chữa khi cơ sở hạ tầng bị hư hỏng nặng, tăng giá thuê một cách không hợp lý hoặc thực hiện tăng giá mà không thông báo trước theo thỏa thuận, hoặc khi quyền sử dụng nhà ở/mặt bằng bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.
Tuy nhiên, theo quy định của luật bên thực hiện đơn phương chấm dứt hợp đồng phải thông báo cho bên còn lại biết trước ít nhất 30 ngày, trừ khi các bên có thỏa thuận khác. Vi phạm quy định này và gây thiệt hại sẽ phải chịu trách nhiệm bồi thường theo quy định của pháp luật. Mặc dù mọi người đều mong muốn duy trì mối quan hệ hợp tác lâu dài mà không phải đối mặt với việc chấm dứt hợp đồng đơn phương, nhưng việc làm rõ tất cả các điều khoản này trước khi ký hợp đồng là quan trọng.
2.6. Các phụ lục của hợp đồng thuê nhà
Phần phụ lục trong hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh thường được sử dụng để mô tả chi tiết về tình trạng của nhà/mặt bằng, tài sản và trang thiết bị bên trong. Mục đích của phụ lục là đảm bảo rằng khi hết hạn hợp đồng và bàn giao lại mặt bằng, không có tranh chấp nảy sinh giữa các bên. Đối với các mặt bằng mới xây dựng hoặc có đầy đủ tiện nghi tại thời điểm ký kết hợp đồng, sự thỏa thuận rõ ràng trong phụ lục trở nên càng quan trọng, nhằm tránh việc yêu cầu bồi thường về tài sản do mức độ mòn tự nhiên hoặc các yêu cầu không có cơ sở.
Ngoài việc mô tả về tài sản, hợp đồng thuê mặt bằng cũng có thể bao gồm các phụ lục liên quan đến thỏa thuận về điều kiện vệ sinh môi trường, duy trì trật tự và an ninh khu vực xung quanh. Những thỏa thuận này thường được liên kết hoặc áp đặt đến các quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng.
3. Kết luận
Việc thuê mặt bằng kinh doanh trong lĩnh vực F&B không chỉ đơn giản là quan tâm đến những yếu tố bên ngoài như vị trí thuận lợi, diện tích rộng rãi và thuận tiện di chuyển. Để đảm bảo một kinh doanh ổn định và bền vững, còn cần phải xem xét và đảm bảo các yếu tố như chi phí thuê, thời hạn thuê cũng như các điều khoản quan trọng khác được thảo luận trong hợp đồng thuê. Bài viết này hy vọng sẽ mang lại thêm thông tin cho các chủ quán tương lai, giúp họ có cái nhìn tổng quan về nội dung của hợp đồng trước khi ký kết, từ đó đảm bảo hiểu rõ và tối ưu hóa quyền lợi của mình.
>>> Xem thêm bài viết: Mở quán cà phê có 100m2 chi phí khoảng bao nhiêu?
